UKNF nokautuje deweloperów. Martwicie się o klientów? Obniżcie marże

W połowie miesiąca Polski Związek Firm Deweloperskich zaapelował do Komisji Nadzoru Finansowego o obniżenie 5-procentowego buforu, który – zdaniem deweloperów – blokuje Polakom dostępność kredytów hipotecznych i hamuje popyt na rynku nieruchomości. KNF postulaty odrzucił, a ujmując dzisiejszą odpowiedź dosadniej, przejechał po nich walcem.

Deweloperzy w rozpaczy. Rynek nieruchomości stoi

Po tłustych latach na rynku nieruchomości zapanowała stagnacja. Jak raportuje Polski Związek Firm Deweloperskich, sprzedaż nowych mieszkań w ujęciu rocznym spadła w ostatnim czasie nawet o 45-50 procent. Tak źle w mieszkaniówce nie było od dekad, a na horyzoncie poprawy nie widać.

Za spadkiem popytu na nowe nieruchomości stoi bowiem kilka czynników. Z jednej strony niepewność związana z wojną za wschodnią granicą oraz wszechobecna już drożyzna drenująca portfele Polaków, z drugiej konieczność zacieśniania polityki monetarnej przez Narodowy Bank Polski, by inflacja nie wymknęła się spod kontroli.

I tak jak same nastroje konsumentów czy nawet 8-krotnie wyższa od celu NBP inflacja nie miałyby jeszcze “wielkiego wpływu” na rynek nieruchomości, tak już najwyższe od dekad stopy procentowe skutecznie zmniejszyły możliwości finansowe Polaków oraz ich zdolność kredytową.

Tylko na przestrzeni ostatniego roku ta druga spadła u statystycznego Kowalskiego o ponad 50 procent i nic nie wskazuje na to, że w najbliższych miesiącach sytuacja może ulec poprawie. A jeśli weźmiemy pod uwagę opinie członków Rady Polityki Pieniężnej, mówiących o możliwej 20-procentowej już inflacji po nowym roku, zdolność kredytowa – za sprawą kolejnych podwyżek stóp – spadnie jeszcze bardziej, co jeszcze bardziej obniży zainteresowanie kredytami, a w konsekwencji także nieruchomościami. Te bowiem finansowane są w większości właśnie kredytami hipotecznymi.

O skali zmniejszenia popytu na nowe kredyty mieszkaniowe świadczyć mogą comiesięczne dane Biura Informacji Kredytowej, obrazujące 60-, a nawet 70-procentowe spadki zainteresowania wieloletnim finansowaniem w porównaniu z rokiem ubiegłym. Tak złych danych BIK nie notował dotąd nigdy w historii.

A skoro spada zainteresowanie kredytami hipotecznymi, a w zasadzie pikuje ich dostępność dla większości Polaków, mocno w dół leci także sprzedaż mieszkań zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.

W przypadku tego drugiego sytuacja jest tak fatalna, że deweloperzy zrzeszeni w Związku “PZFD” zaapelowali do KNF-u, by ten poluzował zacieśnioną w ostatnich miesiącach politykę ostrożnościową, co miałoby dać bankom możliwość obniżenia wymagań kredytowych.

Przypomnijmy w tym miejscu, że na początku tego roku KNF nałożył na banki wymóg stosowania 5-procentowego buforu ponad aktualną wysokość oprocentowania kredytów, co banki muszą wziąć pod uwagę, badając zdolność kredytową osób zainteresowanych pozyskaniem finansowania na zakup nieruchomości.

Odpowiedź urzędu przyszła dość szybko i rozjechała oczekiwania firm deweloperskich.

Obniżcie marże

KNF – powołując się na dane spółek z GPW oraz tych notowanych na NewConnect – oenił, że średnia marża deweloperów w 2021 roku wynosiła 31 proc., a w 2022 roku 29,4 proc. i to tu właśnie branża powinna szukać możliwości zwiększenia zainteresowania przez potencjalnych klientów.

“Jeśli deweloperzy rzeczywiście kierują się realną troską o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, mają w tym zakresie możliwość dostosowania własnej polityki marżowej” – grzmi dziś Urząd Komisji Nadzoru Finansowego.

W opublikowanym komunikacie KNF przekonuje jednocześnie, że na rynek mieszkaniowy wpływ ma wiele czynników, jednak w dużej mierze to właśnie cena odgrywa kluczowe znaczenie. Na nią zaś wpływ mają przede wszystkim podaż, ceny energii, dostępność materiałów czy wykwalifikowanych pracowników i właśnie polityka marżowa deweloperów, ktora – co KNF jasno dał do zrozumienia – ma jeszcze przestrzeń do luzowania.

Hurtownicy psują rynek

Jak zauważył dziś także UKNF, podaż mieszkań, a zwłaszcza ich dostępność dla klientów indywidualnych w znaczącym stopniu jest kształtowana przez popyt o charakterze inwestycyjnym, za którym stoją podmioty hurtowo skupujące nowe mieszkania i tym samym ograniczające ich dostępność dla osób, które chcą je nabyć w celach mieszkaniowych.

Przypomnijmy w tym miejscu, że hurtowy zakup mieszkań od deweloperów ma miejsce zarówno przez podmioty specjalizujące się w zakupach czysto spekulacyjnych, a więc tych nastawionych na wzrost wartości mieszkań, a następnie ich dalszej odsprzedaży, ale także w celu “zaspokojenia” potrzeb płynących ze strony rynku najmu. A ten – szczególnie w ostatnich miesiącach – dosłownie rozgrzał się do czerwoności. Stoją za tym i podwyżki stóp procentowych, a w konsekwencji obniżenie zdolności kredytowej, i duży napływ imigrantów z Ukrainy, którzy także poszukują mieszkań na wynajem.

Hurtowy zakup mieszkań od deweloperów stał się w ostatnich tygodniach widocznym problemem nie tylko dla KNF, ale także samego rządu, który to – ustami premiera Mateusza Morawieckiego – poinformował o zamiarze nałożenia na podmioty inwestujące w rynek mieszkań w Polsce dodatkowej opłaty transakcyjnej.

Niepokojąca analogia

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego zauważył dziś także, że w postulatach firm deweloperskich o obniżenie buforu zapewniającego utrzymanie odpowiedniej zdolności kredytowej wnioskujących o finansowanie jest niebezpieczna analogia do postulatów adresowanych do KNF w przypadku kredytów frankowych w roku 2006.

Wszelkiej maści eksperci (red.) podnosili wtedy, że “Rekomendacja S w bardzo niebezpieczny sposób ograniczy konkurencję na polskim rynku kredytowym”, a hasłami przewodnimi różnych inicjatyw były m.in. „Wolność dla marzeń, wolność dla kredytów” czy „Chcemy ryzykować”.

“Z negatywnymi konsekwencjami tego zjawiska mierzymy się do tej pory i wiele wskazuje na to, że mierzyć będziemy się jeszcze przez długi czas” – napisał Urząd Komisji Nadzoru Finansowego w odpowiedzi na “apel” Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Na zakończenie dodano, że “podstawowym mandatem polskiego nadzoru finansowego […] jest dbałość o stabilność i bezpieczeństwo polskiego sektora finansowego, w tym sektora bankowego, a poprzez to także wszystkich – należy podkreślić – jego klientów”.